Od początku lat 90 XX wieku wraz z rozwojem inwestycji deweloperskich a także prywatyzacją nieruchomości konieczne było stworzenie systemu odpowiedniego zarządzania nieruchomościami. W tym celu powstało pojęcie wspólnoty mieszkaniowej.

Wspólnota mieszkaniowa tworzona jest przez ogół właścicieli mieszkań lub lokali użytkowych określonej nieruchomości. Wspólnota to jednostka organizacyjna, która może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, jednak nie posiada osobowości prawnej. Działanie wspólnoty mieszkaniowej regulują odpowiednie przepisy, które zawarte są w artykułach 195-221 Kodeksu cywilnego.

Wspólnota mieszkaniowa – przepisy

  • Ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994r. Tekst jednolity: Dz.U.00.80.903 z późniejszymi zmianami.
  • Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997r. Tekst jednolity: Dz.U.04.261.2603 z późniejszymi zmianami.
  • Kodeks cywilny z dnia 23 kwietnia 1964r. Tekst jednolity: Dz.U.64.16.93 z późniejszymi zmianami.

Są to główne rozporządzenia prawne, a oprócz nich istnieje szereg pomniejszych regulujących bardziej szczegółowe sprawy związanie z funkcjonowaniem wspólnoty. Wspólnota mieszkaniowa jest automatycznie zawiązywana w momencie ustanowienia odrębnej własności przynajmniej jednego lokalu.

Jeżeli mamy do czynienia z nieruchomością, która zawiera do 7 lokali włącznie, jest to wspólnota mała. Konieczny jest podział na małe i duże wspólnoty, ponieważ obie rządzą się odrębnymi zasadami określonymi w Kodeksie Cywilnym.

Duża wspólnota mieszkaniowa działa na podstawie ustawy o własności lokali. W tym wypadku aby podjąć decyzję przekraczającą zakres zwykłego zarządu potrzebna jest odpowiednia uchwała.

Wyodrębnianie lokali

Aby lokal został uznany za wyodrębniony, samodzielność musi stwierdzić starosta. Do lokalu mogą przynależeć dodatkowe pomieszczenia, takie jak piwnica, strych lub garaż. Wyodrębnienie dokonane przez akt notarialny jest nierozłączne z ustanowieniem współwłasności. Dopiero zniesienie odrębności lokali likwiduje takie wyodrębnienie.

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej

W dużych wspólnotach (co najmniej 8 lokali) konieczne jest wybranie zarządu wspólnoty. Zarząd może być jedno lub wieloosobowy, złożony z osób fizycznych będących członkami danej wspólnoty lub z osób z zewnątrz.

Małe wspólnoty mieszkaniowe nie mają takiego obowiązku, jednak warto ustanowić zarząd, ponieważ wprowadza to ład oraz daje możliwość łatwego reprezentowania wspólnoty przez wybrane osoby fizyczne w urzędach lub sądzie.

Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu

Oprócz pomniejszych spraw, zadaniem zarządu jest na przykład ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów oraz przyjęcie planu gospodarczego. Takie sprawy są jednak czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu. W takim przypadku potrzebna jest zgoda właścicieli lokali, wyrażona w formie uchwały. Uchwały powołuje się podczas zebrań wspólnoty mieszkaniowej. Zwoływanie ich jest obowiązkiem zarządu i wynika to z zapisów ustawy o własności lokali. Podczas zebrań można przedyskutować i wnieść uchwały dotyczące:

  • Zmiany przeznaczenia nieruchomości wspólnej
  • Ustalenia wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej
  • Dokonania podziału nieruchomości wspólnej
  • Udzielenia zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej

Każdy z właścicieli ma prawo do zwołania rocznego zebrania jeżeli zarząd lub zarządca nie ustali go w wymaganym terminie. Oprócz obowiązkowych, obligatoryjnych zebrań w każdej chwili można zwołać zebranie nadzwyczajne. Zwoływane jest przez co najmniej 10% właścicieli udziałów nieruchomości a zawiadomienie musi zostać wręczone każdemu właścicielowi na piśmie co najmniej 7 dni przed planowanym spotkaniem.

Zaskarżenie uchwały

W przypadku wątpliwości zgodności z przepisami prawa danej ustawy, umową właścicieli lub jeżeli uchwała w inny niewymieniony w żadnej ustawie sposób narusza interesy właściciela, może on w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu właścicieli zaskarżyć uchwałę do sądu. Sąd po otrzymaniu odpowiedniego zaskarżenia ma prawo wstrzymać wykonanie danej uchwały, jednak nie zawsze stosuje taką praktykę.

Obowiązki wynikające z ustawy o własności lokali

Właściciele lokali mają prawo do uczestnictwa w zarządzaniu i zapoznania się z dokumentami, a także korzystać z części wspólnych, a osoba wykonująca czynności zarządcze ma prawo otrzymywać za swoją pracę na rzecz wspólnoty wynagrodzenie. Obowiązkiem każdego właściciela lokalu jest ponoszenie wydatków na rzecz utrzymywania nieruchomości wspólnej. Zaliczki na pokrycie kosztów bieżących oraz na fundusz remontowy powinny być wpłacane do 10 dnia miesiąca. Wysokość opłat ustalana jest corocznych zebraniach zarządu, w których każdy właściciel ma prawo uczestniczyć. Obowiązki wspólnoty mieszkaniowej głównie wynikają z prawa budowlanego, ustawy o rachunkowości, ustawy o statystyce publicznej a także z innych praw, także lokalnych, które regulują obowiązek zawarcia umów na wywożenie śmieci, usuwanie śniegu z dachu, koszenie trawników oraz sprzątanie. Wszelkie sporne sprawy wspólnoty rozstrzyga sąd powszechny na posiedzeniu niejawnym.

Wspólnota mieszkaniowa – przepisy prawa, ustawy i obowiązki
5 (100%) 7 votes